トランプはファニーメイとフレディーマックの民営化上場を検討していますが、これは投資機会なのか、それとも住宅ローン金利を押し上げる懸念なのか？

ドナルド・トランプ米大統領の最近の投稿により、ファニーメイ・(Fannie Mae)とフレディ・マック・(Freddie Mac)が再び脚光を浴びることになり、トランプ大統領はこれらの企業を非公開企業に戻して再上場するつもりだと述べました。 しかし、政府は両団体の支援者として引き続き行動することを約束します。 この発言は両株の急激な上昇を引き起こしましたが、住宅ローン金利が上昇し、将来の住宅購入がより高価になるのではないかと多くの人が心配する原因にもなりました。

ファニーメイとフレディマックは何の機関ですか？

1938年、議会は大恐慌後の米国の住宅市場を復活させるために、ファニーメイ(Federal全米住宅ローン協会(ファニーメイ)を設立しました。 30年後、政府はほぼ同じ(Federal機関であるホームローンモーゲージコーポレーション、またはフレディMac)を設立しました。

両社とも、銀行やその他の貸し手から住宅ローンを購入し、サブプライム住宅ローン(Subprime Mortgage)として知られる投資家向けの証券に販売しています。 その後、ファニーメイとフレディマックは、これらの証券に保証を提供し、住宅所有者がローンを債務不履行にした場合に投資家を保護しました。 これらのオプションは、より多くの資金を提供し、住宅購入者(特に)低・中所得世帯がローンを利用しやすくします。 全米不動産協会(NAR)によると、ファニーメイとフレディマックは米国の住宅ローン市場の約70%を占めています。

数十年来、ファニーメイとフレディマックは、民間の完全所有の会社として運営されてきました。それにもかかわらず、政府の隠れた支援により、投資家はこれらの実体のモーゲージ担保証券が最も安全な資産の一つであると考えています。本質的に、これらの証券の購入者は、アメリカ政府がこれらの重要な機関を倒産させないと考えているため、より低い金利を受け入れる意欲があります。2008年のサブプライム危機がこれを証明しました。

2008年のサブプライム危機、ファニーメイとフレディマックが政府に管理された

2008年、サブプライム住宅ローン危機が金融津波を引き起こし、多数のサブプライム住宅ローン(Subprime Mortgage)債務不履行に陥り、ファニーメイとフレディマックは巨額の損失を被り始めました。 米国の住宅価格は急落し、住宅所有者は債務不履行に陥り始めています。 ファニーメイとフレディマックは、これらの住宅ローンにバンドルされた証券を保証しているため、損失を回復する義務があります。 彼ら自身の投資も損失を被り、破綻の危機に瀕しています。

連邦住宅金融局(FHFA)は、問題を抱えた住宅ローン会社を規制するために設立され、納税者によって資金提供され、合計1910億ドルという米国史上最大の救済措置を画策しました。 その見返りとして、政府はファニーメイとフレディマックの事実上の所有者となり、株式の約80%を支配しました。 当初の株主の投資はほとんど一掃され、2007年には株価は数セントに下落し、1株あたり約65ドルになりました。 エスクローの条件の下では、個人株主はいかなる支配も行使せず、配当金も受け取らない。

2010年、連続30取引日間に株価が最低1ドルの要件を満たさなかったため、これらの会社はニューヨーク証券取引所から上場廃止されました。これらの会社は現在、店頭取引株式の形で取引されています。

ビル・アックマンがファニーメイとフレディマックの私有化に賭ける

有名なヘッジファンドマネージャーであるビル・アックマンは、ファニーメイとフレディマックに長年の関心を持っています。 同氏は、両社は資本ポジションを改善しており、米国の住宅市場の低迷に直面しても比較的堅調な業績を上げる可能性が高いと公言しています。 さらに、彼は、米国政府が両社の規制を終了し、再び非公開化する可能性があると予想しており、彼のヘッジファンドであるパーシング・スクエア・(Pershing Square)は、両社の株式を増やし続けています。

Keefe, Bruyette & WoodsのアナリストBose Georgeの見解によると、プロセスは非常に複雑ですが、会社の定款を修正する必要がない限り、ファニーメイとフレディマックの民営化は議会の承認を必要としない。

しかし、ファニーメイとフレディマックの株式を保有する投資家は、巨額のリターンを得る前に、まだ多くのハードルに直面しています。 これらの企業が新規株式公開を通じて必要な資本を調達しようとすると、既存の株主の株式は希薄化されます。 さらに、これらの企業は、救済措置以来、納税者が当初投資した利益をはるかに上回る3000億ドル以上の利益を財務省に返還しているが、複雑な保管規則の下で、彼らは依然として政府に多額の借金を事実上負っており、これらの問題は、政府の管理から抜け出す前に解決されなければならない。

ファニーメイとフレディマックの民営化にはどのような利点と欠点がありますか？

いくつかの批評家は、ファニーメイとフレディマックの民営化が住宅購入をより高価にする可能性があると指摘しています。もし投資家が政府によるファニーメイとフレディマックへの隐性支援が弱まったと考え始めた場合、投資家がより高い信用リスクに対処するためにより高いプレミアムを要求する可能性が高まり、これが住宅ローン金利の上昇につながる可能性があります。

多くのファニーメイとフレディーマックの民営化支持者は、これが不動産市場に有益な競争をもたらすと述べています。また、失敗のリスクを納税者から民間投資家に正しく移転することになると考えています。

民営化支持者は、連邦政府によるファニーメイとフレディマックの規制が当初は短期的な措置に過ぎなかったにもかかわらず、17年間続いたと指摘しています。彼らは、ファニーメイとフレディマックが安定した利益を回復しており、民営化の後、政府は市場に対してその支配株式を定期的に販売することで収入を得ることができると述べています。

ファニーメイ (（Fannie Mae）とフレディマック (（Freddie Mac）の株価は、半年以上前には1ドル近くをうろうろしていましたが、最近は10.78ドルと7.1ドルまで急上昇しました。しかし、そのピーク時の70~80ドルにはまだ大きな距離があります。

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