Yerli uzun vadeli faiz oranındaki yükseliş, J-REIT fiyat düşüşü faktörü mü? | J-REIT yatırım düşüncesi | Manekuri, Monex Securities'in yatırım bilgileri ve parayla ilgili faydalı medya
Son J-REIT fiyat hareketleri istikrarlı bir seyir izliyor
Son dönemde (24 Nisan - 21 Mayıs) J-REIT fiyatları stabil bir seyir izlemektedir. Tokyo Borsa REIT endeksi 28 Nisan'da 1,700 puan ile dip seviyeye ulaşmış, 13 Mayıs'ta ise 1,745 puan ile en yüksek seviyeye çıkmış ve kapanış bazında 1,700 puan aralığında işlem görmüştür.
Bunun nedeni, 2024 yılına kadar J-GYO fiyatlarının düşmesinde bir faktör olan ABD uzun vadeli faiz oranlarındaki artışa daha az duyarlı olmasıdır. 10 yıllık ABD Hazine bonosu getirisi Mayıs 2025'ten bu yana yükseliş eğiliminde ve 20 Mayıs'tan bu yana %4,5'in üzerinde. Ocak ortasından Mart ayına kadar olan düşüş eğiliminden sonra, J-GYO'ların fiyatı tekrar yükseldi ve bu da geçmişte J-GYO'ların fiyatının düşmesine neden olacaktı.
【図表1】ABD 10 yıllık tahvil faizi ve Tokyo Borsa REIT endeksinin seyri (Ağustos 2024 - Ekim 2024)
Kaynak: Tokyo Menkul Kıymetler Borsası ve ABD Hazine Bakanlığı tarafından yayımlanan verilere dayanarak Ivy Araştırma A.Ş. tarafından hazırlanmıştır.
(Tokyo Borsa REIT Endeksi, 31 Mart 2003 tarihindeki değeri referans alarak (1.000) hesaplanmıştır.)
Örneğin, Ağustos ve Eylül 2024'te 10 yıllık ABD Hazine bonosu getirisi, Federal Rezerv'in faiz indirimleri nedeniyle düştü, ancak Ekim ayında Trump'ın yeniden seçilme olasılığı arttıkça yükseldi. Şekil 1'de görüldüğü gibi, TSE GYO Endeksi, ABD uzun vadeli faiz oranlarının yükselmesiyle 1.700 puan seviyesinin altına düştü.
Son dönemde ABD 10 yıllık tahvil getirileri, 2024 Ekim ile karşılaştırıldığında yüksek seviyelerde kalırken, Tokyo Borsası REIT endeksi 1,700 puan seviyelerini korumaktadır.
İç Piyasa Uzun Vadeli Faiz Oranlarının Artışı, J-REIT Pazarına Etkisi Az Olacak Nedenleri
Gelecekteki J-REIT fiyatlarını etkileyen faktörlerden biri, yurtiçi faiz oranlarının artmasıdır. Yurtiçi faiz oranlarının artması, J-REIT fiyatlarının getiri yatırım ürünü olarak düşmesine neden olabilecek bir faktördür. Ayrıca, borçlanma faiz oranlarının artması, ödenecek faizlerin artmasına ve dolayısıyla gelirlerin azalmasına neden olabilir.
Ancak, 2025 Mayıs itibarıyla getirisi %5 civarında olan J-REIT piyasasına etkisinin az olduğu düşünülmektedir. Öncelikle, yurt içi faiz oranlarındaki artışın J-REIT getirisi üzerindeki etkisine bakalım, 10 yıllık devlet tahvili getirisi yaklaşık %1.6 civarındadır ve J-REIT getirisi ile olan fark (spread) yaklaşık %3.4'tür.
Son dönemde devlet tahvili getirileri %1.5'i aştığı dönem, 2006 yılına kadar geriye gidecektir, ancak Şekil 2'de görüldüğü gibi J-REIT getirileri ortalama %3.75 olmuştur.
【図表2】Japon 10 yıllık tahvil getirisi ve J-REIT getirisi gelişimi (2006 Ocak - Aralık)
Kaynak: Her bir varlık ve Maliye Bakanlığı'nın yayımladığı verilere dayanarak Ivy Araştırma A.Ş. tarafından hazırlanmıştır.
O dönemde J-REIT'in sahip olduğu varlıklar arasında ofislerin oranı yaklaşık %55 gibi yüksek bir seviyedeydi (2025 Nisan itibarıyla %37 civarı). O dönemdeki güçlü ofis piyasasının etkisi, J-REIT getirisinin düşük olmasının nedenlerinden biri olmuştur, ancak mevcut spreadler dikkate alındığında, J-REIT fiyatlarının düşüş nedeni olma olasılığının düşük olduğu düşünülmektedir.
Son olarak, ödeme faizi artışının gelirde düşüş endişesi var, ancak bu da çoğu varlık için çok az etkisi var. Kredi borcunun sabit faiz oranı oranı tüm varlıkların ortalamasında yaklaşık %90 gibi yüksek ve yalnızca yeniden finansman sırasında etkileniyor. Ayrıca, çoğu kullanımda kira bedellerinin arttığı için, yeniden finansman sırasında faiz artışının etkisi, kira gelirindeki artışla telafi edilebilecek bir portföy oluşturuyor.
Bu nedenle, iç piyasa faiz oranlarının artmasıyla J-REIT fiyatlarının düşmesi aşırı bir endişe olarak değerlendirilebileceğinden, orta ve uzun vadeli yatırım perspektifinden bakıldığında yatırım fırsatının yüksek olacağı söylenebilir.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
Yerli uzun vadeli faiz oranındaki yükseliş, J-REIT fiyat düşüşü faktörü mü? | J-REIT yatırım düşüncesi | Manekuri, Monex Securities'in yatırım bilgileri ve parayla ilgili faydalı medya
Son J-REIT fiyat hareketleri istikrarlı bir seyir izliyor
Son dönemde (24 Nisan - 21 Mayıs) J-REIT fiyatları stabil bir seyir izlemektedir. Tokyo Borsa REIT endeksi 28 Nisan'da 1,700 puan ile dip seviyeye ulaşmış, 13 Mayıs'ta ise 1,745 puan ile en yüksek seviyeye çıkmış ve kapanış bazında 1,700 puan aralığında işlem görmüştür.
Bunun nedeni, 2024 yılına kadar J-GYO fiyatlarının düşmesinde bir faktör olan ABD uzun vadeli faiz oranlarındaki artışa daha az duyarlı olmasıdır. 10 yıllık ABD Hazine bonosu getirisi Mayıs 2025'ten bu yana yükseliş eğiliminde ve 20 Mayıs'tan bu yana %4,5'in üzerinde. Ocak ortasından Mart ayına kadar olan düşüş eğiliminden sonra, J-GYO'ların fiyatı tekrar yükseldi ve bu da geçmişte J-GYO'ların fiyatının düşmesine neden olacaktı.
【図表1】ABD 10 yıllık tahvil faizi ve Tokyo Borsa REIT endeksinin seyri (Ağustos 2024 - Ekim 2024)
Kaynak: Tokyo Menkul Kıymetler Borsası ve ABD Hazine Bakanlığı tarafından yayımlanan verilere dayanarak Ivy Araştırma A.Ş. tarafından hazırlanmıştır.
(Tokyo Borsa REIT Endeksi, 31 Mart 2003 tarihindeki değeri referans alarak (1.000) hesaplanmıştır.) Örneğin, Ağustos ve Eylül 2024'te 10 yıllık ABD Hazine bonosu getirisi, Federal Rezerv'in faiz indirimleri nedeniyle düştü, ancak Ekim ayında Trump'ın yeniden seçilme olasılığı arttıkça yükseldi. Şekil 1'de görüldüğü gibi, TSE GYO Endeksi, ABD uzun vadeli faiz oranlarının yükselmesiyle 1.700 puan seviyesinin altına düştü.
Son dönemde ABD 10 yıllık tahvil getirileri, 2024 Ekim ile karşılaştırıldığında yüksek seviyelerde kalırken, Tokyo Borsası REIT endeksi 1,700 puan seviyelerini korumaktadır.
İç Piyasa Uzun Vadeli Faiz Oranlarının Artışı, J-REIT Pazarına Etkisi Az Olacak Nedenleri
Gelecekteki J-REIT fiyatlarını etkileyen faktörlerden biri, yurtiçi faiz oranlarının artmasıdır. Yurtiçi faiz oranlarının artması, J-REIT fiyatlarının getiri yatırım ürünü olarak düşmesine neden olabilecek bir faktördür. Ayrıca, borçlanma faiz oranlarının artması, ödenecek faizlerin artmasına ve dolayısıyla gelirlerin azalmasına neden olabilir.
Ancak, 2025 Mayıs itibarıyla getirisi %5 civarında olan J-REIT piyasasına etkisinin az olduğu düşünülmektedir. Öncelikle, yurt içi faiz oranlarındaki artışın J-REIT getirisi üzerindeki etkisine bakalım, 10 yıllık devlet tahvili getirisi yaklaşık %1.6 civarındadır ve J-REIT getirisi ile olan fark (spread) yaklaşık %3.4'tür.
Son dönemde devlet tahvili getirileri %1.5'i aştığı dönem, 2006 yılına kadar geriye gidecektir, ancak Şekil 2'de görüldüğü gibi J-REIT getirileri ortalama %3.75 olmuştur.
【図表2】Japon 10 yıllık tahvil getirisi ve J-REIT getirisi gelişimi (2006 Ocak - Aralık)
Kaynak: Her bir varlık ve Maliye Bakanlığı'nın yayımladığı verilere dayanarak Ivy Araştırma A.Ş. tarafından hazırlanmıştır.
O dönemde J-REIT'in sahip olduğu varlıklar arasında ofislerin oranı yaklaşık %55 gibi yüksek bir seviyedeydi (2025 Nisan itibarıyla %37 civarı). O dönemdeki güçlü ofis piyasasının etkisi, J-REIT getirisinin düşük olmasının nedenlerinden biri olmuştur, ancak mevcut spreadler dikkate alındığında, J-REIT fiyatlarının düşüş nedeni olma olasılığının düşük olduğu düşünülmektedir.
Son olarak, ödeme faizi artışının gelirde düşüş endişesi var, ancak bu da çoğu varlık için çok az etkisi var. Kredi borcunun sabit faiz oranı oranı tüm varlıkların ortalamasında yaklaşık %90 gibi yüksek ve yalnızca yeniden finansman sırasında etkileniyor. Ayrıca, çoğu kullanımda kira bedellerinin arttığı için, yeniden finansman sırasında faiz artışının etkisi, kira gelirindeki artışla telafi edilebilecek bir portföy oluşturuyor.
Bu nedenle, iç piyasa faiz oranlarının artmasıyla J-REIT fiyatlarının düşmesi aşırı bir endişe olarak değerlendirilebileceğinden, orta ve uzun vadeli yatırım perspektifinden bakıldığında yatırım fırsatının yüksek olacağı söylenebilir.